业委会的春天能否到来?

运河庭院小区业委会挂了牌并有办公场所。 本报记者 谢晓丽 摄

星光水晶城: 成立业委会用了九个月

律师孙丽茹是星光·水晶城的业主,也是业委会筹备工作中很积极的一名委员。谈起该小区业主委员会成立的过程,孙丽茹直呼“很难”!

“从2010年10月底跑手续,到2011年6月30日正式成立,我们历经了九个月的时间。”孙丽茹告诉记者,基层政府是业主大会的牵头组织者,但去申请时,基层政府组织却对这项业务不熟悉。“有时候好几个基层组织部门来回推,我们只能一趟趟地跑”。

孙丽茹介绍,根据相关规定,召开业主大会应该由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,他们事先也都下发了通知,但开业主筹备会时,实际到场的单位只有两个。“光我们有热情,相关部门不支持,业主委员会也成立不起来。”

孙丽茹介绍,经过努力,业委会终于在2011年6月成立,有了办公场所,主要工作是代表业主签订物业服务合同、协调业主与物业的工作、对物业服务进行监督等。

运河庭院小区: 业主委员会赶走了物业

运河庭院小区业主委员会的组建时间更为漫长,竟然达到了两年多。该小区业主委员会的一位工作人员介绍,准备成立业主委员会源于供暖。“2009年底,供暖的日期马上就要来临,但物业却收不齐供暖费,无奈之下我们11个人站了出来,成立了业主筹备委员会。”但在筹备业委会的过程中,他们也遇到了很多困难,业委会是为小区业主服务的,所以必须征得业主的支持,他们不收任何费用为业主维权,但开始时却不被人理解,后来在跑手续时,也遇到了困难,要跑很多部门盖章审批。后来在市住建委物管科的帮助下,他们终于在2011年底成立了。

该小区业委会主任高先生介绍,由于小区原物业服务不好,业主怨言较大,业主委员会征得业主同意的情况下,在今年3月份辞退了物业。“我们从小区里面选了几个人出来,担任新一任的物业。”高主任介绍,业委会是为业主无偿服务的,根本没有资金来源。小区的物业费几乎全部用于物业人员的工资,如果不够,他们还要出钱垫付。成立业委会的很多费用是他们委员自己出钱垫付的。“我拿了两万,还有的人拿了一万、五千不等。”他介绍,成立业委会后,他们先后修建了大门、监控、改造了车位等。

小区的一位业主告诉记者,业主委员会是替业主说话的,在业主权利受到侵害时,比如物业不作为,业主委员会就站了出来,他现在很支持这一组织。

政策链接 业主可解聘物业

《聊城市物业管理办法(征求意见稿)》中规定,业主对物业管理区域内共用部分实施共同管理。业主可共同决定以下事项:1、制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;2、选举或者更换业主委员会委员;3、确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方式;4、选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务;5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;6、申请改建、重建建筑物及其附属设施;7、申请分立或者合并物业管理区域;8、决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

政策解读 与社区管理相结合 业委会或可破冰

记者从聊城市住建委了解到,在聊城城区约130个实施住宅物业管理的小区中,目前成立业委会的小区最多30个,真正运转的不超过5个,不少业委会名存实亡,还有的业主筹委会酝酿了多年却始终未能“转正”。

聊城市住建委相关负责人告诉记者,业委会最早出现是国家《物业管理条例》公布之后,原来的业委会由建房单位或开发建设单位或社区组织派员参加,是一个管理组织,和现在的不一样。现在的业委会是一个业主自治机构,属性发生了变化,但这种组织出来以后,没有对其主体属性和运作做出规定。“它的主体属性不是法人、不是自然人也不是社会团体,没有固定的资产、不收取费用,不能独立承担法律责任和经济责任,所以它从产生之初就有很多困境。”该负责人介绍,业委会是一个居民自发的义务性的组织,决定了它很难维系,大家参与的积极性并不高。

他介绍,现在业主委员会存在的突出问题是成立业委会的相关主体缺位,存在组织缺陷,社区与基层的人民政府没有真正充实进来,对业委会的工作缺少指导和帮助。

该负责人介绍,现在他们要做的是怎么用好业主委员会这一组织,《征求意见稿》中主要考虑程序衔接方面的问题,将业主委员会与社区结合起来。在小区建成、业主入住达到一定比例后,开发商有义务向基层政府通报,基层政府组织成立首次业主大会会议筹备组。

“原来有业主委员会反映成立时遭遇社区组织“踢皮球”,两者结合后,可以有效杜绝这一现象。业主自治和社区管理结合到一块,就不会出现业主利益和行政部门决议相矛盾的情况了。